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2019年5月北京大学标杆房地产班:旅目的地、田园综合体及特色小镇投资

http://www.gctmba.com 作者:企业培训 来源:企业培训网

  标杆房地产EMBA总裁研修班  7班课程回顾  2019 5 25—5 26  北京大学中关新园  课程回顾  Course review  邹老师  《文旅目的地、田园综合体及特色小镇投资开发操作要点》  5月19日  9:0

  标杆房地产EMBA总裁研修班

  7班课程回顾

  2019.5.25—5.26

  北京大学中关新园

  课程回顾

  Course review

  邹老师

  《文旅目的地、田园综合体及特色小镇投资开发操作要点》

  5月19日

  9:00-10:30 / 10:40-12:00

  13:30-15:00 / 15:10-16:30

北大地产班 北大房地产班 北大标杆地产班 房地产总裁班

  同学们书声琅琅的晨读之后,我们安排了邹毅老师为大家分享,邹毅老师是中国建筑学会建筑师分会建筑策划专委会核心委员;国家文化科技创新服务联盟培训交流委员会智库专家成员;标杆房地产总裁班特约讲师、复旦大学校友导师;知学学院核心导师,新旅界商学院核心导师;建筑中国特色小镇商学院院长,执会文旅研习社核心导师。

  邹老师分享了:从开发到销售,转到经营过程中如何打造永续健康的文旅目的地,对文化旅游过程中有个系统的认知。上午我们主要分享2019年宏观行业趋势前瞻、从景区得到度假区的战略思维转变、乡村旅游目的地的开发要点。下午主要讲述产业小镇及文旅小镇的本质逻辑及变形游戏、情景主题住宅的创新方法/文旅配套的主题创新方法!

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  2019年宏观市场形势怎样呢?

  中国旅游行业是一个新的万亿级市场,2018年国内旅游行业产值逾5.13万亿,同比增长12.3%,GDP占比10%以上,行业发展万兴未艾;世界旅游组织统计,人均GDP超过3000美元后旅游行业将迎来爆发增长,行业蕴藏巨大的投资机会;超过5000美元后步入了成熟的度假游经济。2012年我国人均GDP达到6000美元,进入多元化旅游的发展时期。现在是产品创新时代,旅游业是快速增长的万亿级市场。12年内历经三次快速产业升级,产品供给完全跟不上市场需求。

人均GDP

旅游需求

主要

旅游形态

出行方式

>1000美元

国内旅游需求增长期,有出出境游动机

观光旅游

团队

>3000美元

旅游需求爆发性增长,出国旅游并喷行情

休闲旅游

散客、家庭自助式、自驾游比例增加

>5000美元

休闲需求与消费能力日益增强并多元化

度假旅游

散客、自驾游为主

  对客户做了个调查研究,旅游的产品品类基本有22个产品方向:自然山水景观;文化体育节事;动植物园;生态主题景观;防古主题游乐;大型实景演出;人造微缩世界景观;宗教旅游;博物馆、艺术馆、美术馆主题游;主题器械游乐;科技旅游;历史人文景点;风情小镇;企业拓展;马戏团;综合度假村;儿童教育娱乐;青少年拓展实践;农家乐;体验式商业;运动健身项目;养生休闲。

  文化旅游分为四个阶段:资本投入、管理的提升、利润产出、资本化。资本投入包含旅游目的地以及硬件设施。如今比较流行的旅游目的地有以下几种:主题公园、度假小镇、郊野公园、博物馆旅游、古镇村落、温泉养生、自然景观、特色街区、动植物园以及养老养生。硬件设施是文化旅游的雏形。内容研发是产业链条,渠道营销建设通过内容研发以及后期的管理服务才能满足游客的需求。利润的产出主要是客户通过门票、餐饮消费、购物消费、酒店消费、娱乐体验活动消费、交通消费、导游导览消费等方面,通过现金流在资本方式实现良性循环。

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  邹老师对文化旅游的上市公司做了个调查研究,发现每个项目的硬件设施不一样,内容研发不一样,渠道营销及管理服务也不一样。旅游业的三个发展机会:

  1、经济地理红利:外部经济地理环境改善带来的全域旅游的发展机会;

  2、产品升级红利:从观光到度假的产品模式升级;

  3、文旅融合红利:从线上到线下的跨界IP发展机会。

  2019年增长机会一:以高铁为代表的交通改善,带动旅游目的地客流输送再上台阶。

  2019年增长机会二:产品质量提升,带来的攻击侧红利机会:在休闲娱乐渗透率提升的背景下,传统观光游景区需在名山大川的传统产品外,积极拓展休闲游的属性,以进一步提升游客粘性和复游率。同时门票降价逼到景区盈利模式转变,产品升级提升客单价势在必行,而黄山等传统龙头已经率先做出表率,有望带动客单价的持续提升。

  2019年增长机会三:文旅产业2019年将有实质性融合,带来新的产业机会:2018年为文化旅游产业融合之年。体制改革、管理理顺之年,2019年为文化旅游产业发展之年。线上快速进军线下,线下旅游景区的IP化提速。线上公司遇到增长瓶颈,从线上转移到线下,获取流量资源是未来必经之路。高度关注文化类上市公司、娱乐类产业投资基金、头部互联网公司的线下投资布局。

  2019年旅游产品开发模式转型:从小景区扩展到大景区,从大项目回归到小建筑。单一度假村、景区的同质化竞争激烈、无以为继。统筹全域旅游、进行度假区模式的管理是竞争壁垒所在。重资产、大投资、低回报的粗放发展时代已经过去,轻资产、小投资、小而美的产品时代正在来临。控制大景区、打造小建筑、掌控核心垄断资源,是未来旅游业发展的主要趋势。从景区到度假区的战略思维转变:

  中信产业基金的十倍回报项目—白石山景区

  从快艇起步,到一站式旅游目的地的营造—天目湖

  大型文旅集团再造新峨眉的构想—无锡灵山

  30年商战史,塑造日本最成功的世界级度假目的地—箱根

  希望大家对文旅的商业模型有个系统化的了解。白石山景区背靠京津冀庞大城市群,背靠客源地,交通便利。自驾游比例高达90%,良好的生态对于饱受雾霾的北方城市市民极具吸引力。中信产业基金10倍回报项目—白石山之战具有资源排他性,是全国第二批国家级地址公园,山景、动物资源齐聚,在北方实属罕见。在政府主导运营时期,景区游客寥寥,2010年门票收入仅32万。“政府+国企+民企时期”半封闭打造3年,2013年试运营期间,营业收入增长40倍,达到1300万元。“政府+投资集团”时期,白石山在资本运作小,向山岳型休闲度假产品转型,成为带动涞源县全域旅游核心单点2014年中信产业基金正式入股白石山。收购河北旅游投资集团等总共72%的股份。

  天目湖从快艇公司起步到一站式休闲旅游目的地。天目湖就是从单点最后构建了一个完善的商业模式,天目湖景区属于复合型旅游目的地,拥有湖泊,山林、竹海、温泉等自然资源,以天目湖游客中心作为连接点为游客提供全方位一站式旅游服务体验。

  打造稳建经营的度假区中长期发展模式战略总结:

  1、建立度假区的百年发展观;

  2、统一规划、控制资源、精心布局、统筹发展;

  3、高度重视文化产业,成为地区社会、生活、文化中心;

  4、建立以TOD为核心的度假区长期发展模式。

  乡村旅游目的地的开发要点。从单点到全域、乡村振兴下的4类操作模式:

  树蛙部落,一个可复制的主题乡村聚落实践:用较少的投资,较少的占地面积,通过创业驱动,盘活乡村振兴的局部区域。

  计家墩,一个普通村落的民宿改造:临近周边古镇,分享古镇300万人次的年客流量,水网相连,独具水乡风貌特色。

  袁家村:民俗美食产业为拉动的乡村振兴能否广泛适用?

  长安塘村:从单一乡村走向全域旅游的创新实验。

  小镇旅游景点空间设计的两个要素逻辑:

  游览动线:一般来说,通过旅游景点的设计,让游客5分钟产生一个兴奋点,15分钟要产生一个小高潮,20分钟设置一个休息点。迪士尼等大型游乐地区都是按这个设计的!

  游客停留时间规划:一般消费规律:3小时游玩产生餐饮需求、6小时游玩产生住宿需求。游客停留时间=游玩时间+园内交通时间+休息时间+排队时间。游玩时间对应旅游景点打造和项目业态设置;园内交通时间对应游线布局;休息时间对应游憩设施安排;排队时间对应景区容量控制。

  乌镇是一个桃花源般的存在,入后场景一眼看去就可回归自然,使心平静下来。依水而建,有纵横交错9000米长的河道。

  古北水镇有线上游览系统以及水上游览系统,古北水镇也是依水而建,但包含了北方古镇的威严以及南方水乡的优雅,可同时欣赏南北不同风格的建筑。

  无论是迪士尼、乌镇还是古北水镇、拈花湾。整个景区在端部设置游客出入口,配备大型停车场及游客服务中心。

  在业态规划方面:文旅产业投资远超房地产开发的产业链覆盖,需要完全不同的商业模式,昌地产项目的投资周期2~3年,文旅项目投资周期10~20年。乌镇的四次转型从观光小镇到度假小镇再到文化小镇最后在2016年到会展小镇带动消费。

  小拈花湾型产品,存在战略性的红利空间,面对寒冬,可将文旅小镇精简为文化商街,打造城市名片,选址紧邻大城市,以小投资试水市场。经验地区文化,控制总体投资,短期和中长期并重,塑造城市新生活方式场景。

  最新一代情景主题地产创新思路。高品质主题情景住宅的核心本质:从无到有的创造生活场景。情景化住宅的核心文化场景空间:样板间、整体景观、会所或小镇中心。

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  课程地址:北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

  课程报名:李主任 13911249815

关键词: 北大地产班 北大房地产班 北大标杆地产班 房地产总裁班
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